Carattere condominiale legato all’accessorietà strumentale e funzionale all’uso comune

Per identificare, Codice Civile alla mano, le parti dell’edificio che sono di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio medesimo, è necessario, innanzitutto, che si tratti di parti dell’edificio necessarie all’uso comune, sicché è tale relazione di accessorietà strumentale e funzionale all’uso comune a costituire il presupposto indefettibile del carattere condominiale.
Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 8427 del 3 aprile 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in quel di Piacenza.
In generale, il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito, come detto, dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione.
Riflettori puntati, nella vicenda in esame, sulla copertura di un magazzino. Possibile ipotizzarne la natura condominiale?
In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dal Codice Civile – che non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una unità immobiliare.
Al fine di stabilire se sussista o meno la proprietà comune di una parte dell’edificio, occorre prima verificare se tale parte si trovi in relazione di accessorietà strumentale e funzionale all’uso comune, e, soltanto ove tale relazione sussista oggettivamente, verificare se il titolo non la escluda.
Quanto a quest’ultima verifica, va affermato che l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente da quanto previsto dal Codice Civile, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio – ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali –, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condòmini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.
In caso di frazionamento della proprietà di un edificio comune, a seguito dell’attribuzione in sede di divisione della proprietà esclusiva di distinte unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – funzionali all’uso comune, qual è il tetto del fabbricato, in quanto destinato alla integrale ed unitaria copertura dell’edificio. Siffatta presunzione può essere superata soltanto ove risulti una chiara ed univoca volontà delle parti di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di una determinata porzione del tetto, non valendo a tal fine la individuazione del confine fra le proprietà esclusive sottostanti.
Ancora, va affermato che, in tema di edificio costituito da più unità immobiliari autonome, la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate dal Codice Civile (quale, nel caso specifico, un tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari compresa in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condòmini quale effetto dell’acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condòmini, espressa della forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione.