Penale per l’inadempimento del contratto: ad essa non si può fare riferimento per quantificare l’indennità di occupazione

La penale per l’inadempimento e l’indennità di occupazione sono istituti che svolgono due funzioni diverse: la prima predetermina il danno da risoluzione del contratto preliminare, il quale comprende l’interesse negativo, ossia il danno da tempo e occasioni perdute, nonché le spese sostenute; la seconda ripaga da altri pregiudizi, ossia quelli derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri. Pertanto, la penale stabilita dalle parti per l’inadempimento del promissario acquirente non può costituire criterio di quantificazione dell’indennità di occupazione dell’immobile che, a seguito della risoluzione del contratto preliminare per l’inadempimento del promittente venditore, si sia palesato detenuto senza titolo dal promissario acquirente.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 24398 del 2 settembre 2025 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto tra una società e due privati in merito alla compravendita di un immobile.
Per meglio inquadrare la questione, però, è necessario tenere presente che la società si era obbligata, con contratto preliminare di compravendita, ad acquistare un immobile dai promittenti venditori, i quali, a loro volta, si erano obbligati a risolvere per mutuo consenso la donazione con cui l’uomo aveva trasferito alla moglie l’immobile. In sostanza, la risoluzione della donazione costituiva condizione essenziale della vendita. In sede di stipulazione del definitivo, però, erano emersi contrasti tra i promittenti venditori e l’uomo aveva dichiarato di non volere stipulare l’atto di risoluzione per mutuo consenso della donazione.
Alla fine, pur essendo stata posticipata la stipulazione dell’atto di risoluzione della donazione, il contratto non è stato stipulato.
A fronte del mancato verificarsi della condizione essenziale della risoluzione della donazione, per i giudici di Cassazione è evidente l’errore compiuto in Appello, in relazione alla quantificazione del corrispettivo dovuto dalla società per il godimento del bene nel periodo in cui è stato nella sua disponibilità, avendo fatto riferimento alla somma di 5mila euro mensili, somma prevista a titolo di penale.
In sostanza, il giudice d’appello ha riconosciuto che, nel caso specifico, non si tratta di applicazione di una penale, ma appunto di riconoscimento del corrispettivo per l’uso e il godimento del bene promesso in vendita, ma ha ritenuto che tale importo costituisca comunque una quantificazione pattizia e concordata tra le parti del valore d’uso dell’immobile, seppure in riferimento ad una finalità del tutto differente, che ben può costituire criterio di base per la liquidazione equitativa del corrispettivo dovuto quale equivalente pecuniario dell’uso e del godimento.
Tale ragionamento non è corretto, secondo i giudici di Cassazione, i quali osservano che la penale era prevista dalla scrittura privata integrativa del contratto preliminare. Nello specifico, si prevedeva la stipulazione del contratto entro una determinata data e si sanciva che il contratto, in ipotesi di inadempimento della promissaria acquirente, si sarebbe risolto ipso iure e che, nel momento in cui la promittente venditrice avesse dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, la promissaria acquirente avrebbe dovuto rilasciare l’immobile da essa detenuto e che, ove vi fosse stato ritardo nel rilascio, a titolo di penale la promissaria acquirente si obbligava a versare a controparte la somma di 5mila euro sino all’effettivo rilascio. La penale era pertanto prevista per l’ipotesi di inadempimento della promissaria acquirente e nel caso in cui quest’ultima non avesse tempestivamente rilasciato l’immobile. Nella situazione in esame, invece, si è avuta la risoluzione del contratto a causa dell’inadempimento non della promissaria acquirente ma della promittente venditrice, e l’indennità per l’uso dell’immobile attiene non al mancato tempestivo rilascio dell’immobile, ma alla detenzione dell’immobile concessa dalla promittente venditrice in relazione alla conclusione del contratto preliminare venuto meno a causa dell’inadempimento della medesima.
Tirando le somme, l’ammontare previsto in relazione alla penale, prevista nella scrittura privata integrativa, non può valere quale criterio di determinazione dell’indennità in questione, anche se le parti hanno dichiarato che il canone locativo sarebbe pari all’importo convenuto per la penale, essendo una dichiarazione espressamente formulata avuto riguardo all’interesse della parte promittente venditrice, parte promittente venditrice che si è rivelata inadempiente. Peraltro, va considerato che l’accordo, che si occupa dell’inadempimento della parte promittente venditrice, prevede sì la risoluzione del contratto ipso iure e il rilascio tempestivo dell’immobile da parte della promissaria acquirente, ma non dispone alcuna penale al riguardo. D’altro canto, la penale per l’inadempimento e l’indennità di occupazione sono istituti che svolgono due funzioni diverse: la prima predetermina il danno da risoluzione del preliminare, il quale comprende l’interesse negativo, ossia quello a non essere coinvolti in una vicenda contrattuale che poi non ha esito e, dunque, il danno da tempo e occasioni perdute, nonché le spese sostenute; la seconda ripaga da altri pregiudizi, ossia quelli derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri.